変動リース料の会計処理｜指数・レート連動分の判定と再測定

新リース会計基準（企業会計基準第34号）では、変動リース料のうち指数又はレートに応じて決まるものだけがリース負債の計上額に含まれます。同じ「変動する賃料」でも、消費者物価指数に連動する賃料はオンバランスされ、売上高に連動する歩合賃料は発生時の費用にとどまります。

この記事では、指数・レート連動の変動リース料に論点を絞り、リース料総額に含めるかどうかの判定、リース開始日の測定で選べる2つの方法、指数・レートが改定されたときの見直しの要否を、判定表と自社作例の仕訳で整理します。

結論｜指数・レート連動分はリース負債に含める

借手のリース料は、固定リース料のほか、指数又はレートに応じて決まる借手の変動リース料、残価保証に係る支払見込額、行使が合理的に確実な購入オプションの行使価額、解約に対する違約金の支払額で構成されます（リースに関する会計基準 第35項）。変動リース料のうちリース負債に入るのは、このうち指数又はレートに応じて決まるものだけです。

実務での判断の入口は「その変動が借手の活動に左右されるかどうか」です。物価指数や市場金利は借手の意思で動かせず、借手は支払義務を回避できないため負債の定義を満たすと整理されています。これに対し、売上高連動や使用量連動のリース料は、借手の将来の活動を通じて支払義務を回避できるため、計上額に含めないこととされました（リースに関する会計基準 結論の背景BC42項）。

指数又はレートに応じて決まる変動リース料の範囲

変動リース料の定義と2つの区分

借手の変動リース料とは、借手がリース期間中に原資産を使用する権利に関して行う貸手に対する支払のうち、リース開始日後に発生する事象又は状況の変化（時の経過を除きます）により変動する部分をいい、指数又はレートに応じて決まるものとそれ以外のもので構成されます（リースに関する会計基準 第21項）。固定リース料は、借手の変動リース料以外のものを指します（同 第20項）。

基準の開発過程では、借手の変動リース料として、消費者物価指数の変動に連動するリース料、テナントが原資産を利用して得た売上高の一定割合を基礎とするリース料、原資産の使用量が所定の値を超えた場合に追加で生じるリース料の3類型が想定されました（リースに関する会計基準 結論の背景BC41項）。このうちリース負債に含まれるのは最初の類型だけです。

賃料改定条項も「指数又はレート」に含まれる

見落としやすいのが賃料改定条項です。市場における賃料の変動を反映するように当事者間の協議をもって見直されることが契約条件で定められているリース料は、指数又はレートに応じて決まる借手の変動リース料に含まれます（リースに関する会計基準の適用指針 第24項）。「協議して決める」という文言があっても、それが市場賃料の反映を目的とする改定条項であれば、オンバランスの対象になります。

オフィスや店舗の賃貸借契約には、こうした改定条項が標準的に入っています。契約の洗い出しでは、賃料改定条項の有無と、改定の基準（物価指数・近隣相場・協議）まで拾っておく必要があります。

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実質的に支払が不可避なリース料の扱い

形式上は一定の指標に連動して変動する可能性があるものの、実質的には支払が不可避であるリース料や、変動可能性が解消されて支払額が固定化されるリース料があります。これらの経済実態は固定リース料と変わらないため、固定リース料と同様にリース負債の計上額に含めます（リースに関する会計基準 結論の背景BC43項）。

典型例として、リース開始日には原資産の使用量に連動していたものの、開始日後のある時点で変動可能性が解消され、残りのリース期間について支払額が固定化されるリース料が挙げられています。「変動」という契約文言だけで判断せず、支払が実質的に避けられるかどうかを確認します。

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リース開始日の測定｜選べる2つの方法

借手は、リース開始日に、原則として未払である借手のリース料から利息相当額の合理的な見積額を控除し、現在価値によりリース負債を算定します（リースに関する会計基準 第33項、第34項）。指数・レート連動分については、この計算に用いるリース料の決め方が2通り用意されています。

原則｜リース開始日現在の指数又はレートで固定する

原則的な取扱いでは、借手のリース期間にわたりリース開始日現在の指数又はレートに基づきリース料を算定します（リースに関する会計基準の適用指針 第25項）。将来の物価上昇や金利上昇を織り込まず、開始日の水準が続くものとみなして計算します。

この取扱いは、将来の指数又はレートの変動を見積るにはマクロ経済情報が必要となる場合があり、見積りに必要な情報を入手するコストが正当化されない可能性があることを踏まえ、国際的な会計基準と整合的に定められたものです（リースに関する会計基準の適用指針 結論の背景BC46項）。

以下は自社作例です。2027年4月1日にオフィスを賃借し、借手のリース期間は5年、年額リース料は12,000千円（各年度末に後払い）、賃料は消費者物価指数に連動して2年ごとに改定される契約とします。貸手の計算利子率を知り得ないため、借手の追加借入利子率である年3％を割引率に用います（リースに関する会計基準の適用指針 第37項）。単位は千円です。

リース開始日には、算定したリース負債と同額を使用権資産として計上します（リースに関する会計基準 第33項）。前提条件は上記のとおりで、単位は千円です。

例外｜将来の変動を見積る方法を選択する

これに対し、合理的な根拠をもって当該指数又はレートの将来の変動を見積ることができる場合には、将来の変動を見積り、見積られた指数又はレートに基づきリース料及びリース負債を算定することを、リースごとにリース開始日に選択できます（リースに関する会計基準の適用指針 第26項）。

これは国際的な会計基準には置かれていない日本基準独自の例外的な取扱いです。指数又はレートは借手の活動に左右されない比較的客観的なものであり、将来の変動を見積るための十分な情報を入手できる場合や、マクロ経済情報が容易に利用可能である場合も存在すると考えられたことによります（リースに関する会計基準の適用指針 結論の背景BC48項、BC49項）。

先の作例で、開始日に2年後から物価連動により賃料が年12,600千円へ上昇すると合理的に見積れる場合を考えます。例外的な取扱いを選ぶと、開始日から見積り後の水準を織り込むため、リース負債は原則法より大きくなります。

実務では、見積りの「合理的な根拠」を毎期説明し続けられるか、決算日ごとの見積り直しに耐えられるかが選択の分かれ目になります。対象リースが多い企業ほど、原則法に統一したほうが運用は安定します。

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指数・レート改定時の見直しの要否

見直しが必要になるのは「今後支払うリース料が動いたとき」

借手は、リースの契約条件の変更が生じていない場合でも、借手のリース期間に変更がなく借手のリース料に変更があるときは、リース負債の計上額の見直しを行います（リースに関する会計基準 第40項、リースに関する会計基準の適用指針 第46項）。指数又はレートに応じて決まる変動リース料に変動がある場合は、この見直しの対象に挙げられています（リースに関する会計基準の適用指針 第47項）。

ただし、条文の要件は限定的です。当該指数又はレートが変動し、そのことにより今後支払うリース料に変動が生じたときにのみ、残りの借手のリース期間にわたり、変動後の指数又はレートに基づきリース料及びリース負債を修正します（リースに関する会計基準の適用指針 第48項）。指数の公表値が動いただけで、契約上の改定日が到来しておらず今後の支払額が変わらないのであれば、リース負債の修正は行いません。

例外的な取扱いを選択したリースについては、今後支払うリース料が実際に動いたかどうかにかかわらず、決算日ごとに参照する指数又はレートの将来の変動を見積り、リース料及びリース負債を修正します（リースに関する会計基準の適用指針 第49項）。原則法より見直しの頻度が高くなる点は、選択時に押さえておく必要があります。

リース負債の修正額は使用権資産に加減する

見直しを行う場合、借手は当該事象が生じた日にリース負債を当該事象の内容を反映した借手のリース料の現在価値まで修正し、リース負債の修正額に相当する金額を使用権資産に加減します（リースに関する会計基準の適用指針 第46項）。損益にはその期には影響せず、以後の減価償却費と利息費用を通じて配分される点が、契約条件の変更による範囲縮小の場合と異なります。

先の作例の続きです。2年経過時点でリース負債の残高は33,943千円となり、3年目の期首に物価指数の改定により年額リース料が12,600千円へ変更されたとします。残存リース期間は3年、割引率は当初の年3％を継続して用いるものとし、単位は千円です。

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見直しに用いる割引率には定めがない

実務で判断が必要になるのが、見直し時に用いる割引率です。国際的な会計基準では状況ごとに使用する割引率（変更前の割引率か変更後の割引率か）が定められていますが、日本の適用指針では、簡素で利便性が高い会計基準を開発するという方針を踏まえ、使用する割引率を定めないこととされました（リースに関する会計基準の適用指針 結論の背景BC79項、BC76項）。

基準に定めがない以上、どの割引率を用いるかは企業が合理的に決め、継続して適用することになります。指数・レートの改定は契約期間中に繰り返し発生するため、上場準備企業では会計方針として社内で明文化し、監査人と早めに目線を合わせておくことをおすすめします。

リース負債に含めない変動リース料の処理

リース負債の計上額に含めなかった借手の変動リース料は、当該変動リース料の発生時に損益に計上します（リースに関する会計基準の適用指針 第51項）。売上高に連動する歩合賃料は、売上高が確定して支払額が定まった時点で費用処理します。前提として、当期の売上高連動賃料2,400千円が確定し、翌月に支払う場合とします。単位は千円です。

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選択と分類が注記に直結する

指数・レート連動分の取扱いは、注記にそのまま表れます。例外的な取扱いを選択した場合は、その旨及びその内容を「会計方針に関する情報」として注記します（リースに関する会計基準の適用指針 第97項）。加えて、貸借対照表で区分して表示していない場合には、当該取扱いにより会計処理を行ったリースに係るリース負債が含まれる科目及び金額を注記します（同 第99項）。

リース負債に含めなかった変動リース料についても、損益計算書で区分して表示していない場合は、当該費用の発生額が含まれる科目及び当該発生額を注記します（リースに関する会計基準の適用指針 第100項）。売上高連動賃料を通常の賃借料と混ぜて集計していると、この注記が作れません。

さらに、リース負債の測定に反映されていない将来キャッシュ・アウトフローのうち借手が潜在的に晒されているものは、リース特有の取引に関する情報として注記することが例示されています（リースに関する会計基準の適用指針 第95項）。売上高連動賃料の規模が大きい企業では、注記の要否を個別に検討することになります。

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実務での進め方と落とし穴

上場準備企業の支援で多いのは、契約書の文言をそのまま分類してしまい、後から集計をやり直す事例です。準備段階では次の順に整理すると手戻りが減ります。

• 賃貸借契約の改定条項を洗い出し、改定の基準が物価指数・市場金利・市場賃料の協議のいずれに当たるかを記録する
• 1つの契約に固定部分・指数連動部分・売上高連動部分が混在していないかを確認し、金額を分けて把握できる集計単位に組み替える
• 指数連動部分について、原則法と例外的な取扱いのどちらを適用するかをリースごとに決め、会計方針として文書化する
• 改定日と改定の起算となる指数の基準時点を台帳に持たせ、今後支払うリース料が動く時点を事前に把握できるようにする
• 見直し時に用いる割引率の決め方を社内ルールとして定め、継続適用できる形にする
• 売上高連動賃料を通常の賃借料と区分して集計し、注記に必要な発生額を取り出せるようにする

適用時期

リースに関する会計基準は、2027年4月1日以後開始する連結会計年度及び事業年度の期首から適用されます。ただし、2025年4月1日以後開始する連結会計年度及び事業年度の期首から早期適用することができます（リースに関する会計基準 第58項）。契約の洗い出しと分類には相応の期間がかかるため、改定条項の棚卸しは適用初年度の前年度までに着手しておくと安全です。

なお、会計処理や分類の判断は契約条件によって結論が変わるため、具体的なケースは公認会計士へのご相談をおすすめします。

まとめ

指数・レートに応じて決まる変動リース料は、借手の活動に左右されず支払義務を回避できないことから、リース負債の計上額に含めます。売上高連動や使用量連動のリース料は含めず、発生時に損益へ計上します。市場賃料の協議による改定条項も指数・レート連動に含まれる点が、実務での最初の分岐点です。

測定では、リース開始日現在の指数又はレートで固定する原則法と、将来の変動を見積る例外的な取扱いのいずれかをリースごとに選択します。例外的な取扱いは決算日ごとの見直しと注記が必要になるため、対象件数が多い企業ほど原則法に統一する判断が現実的です。

改定時の見直しは、指数又はレートの変動により今後支払うリース料が実際に動いたときに限って行い、リース負債の修正額は使用権資産に加減します。見直しに用いる割引率には基準上の定めがないため、社内ルールとして決めて継続適用することが求められます。

参考文献

• 企業会計基準委員会　企業会計基準第34号 リースに関する会計基準
• 企業会計基準委員会　企業会計基準適用指針第33号 リースに関する会計基準の適用指針

指数・レート連動の変動リース料に関するよくある質問

消費者物価指数に連動する賃料は必ずリース負債に含めますか

含めます。指数又はレートに応じて決まる借手の変動リース料は、借手のリース料を構成するため、リース負債の計上額に含めます（リースに関する会計基準 第35項）。借手の活動に左右されず、支払義務を回避できないことが理由です（リースに関する会計基準 結論の背景BC42項）。

賃料を当事者間の協議で見直す条項も対象になりますか

対象になります。市場における賃料の変動を反映するように当事者間の協議をもって見直されることが契約条件で定められているリース料は、指数又はレートに応じて決まる借手の変動リース料に含まれます（リースに関する会計基準の適用指針 第24項）。

リース開始日に将来の物価上昇を織り込む必要はありますか

原則としては必要ありません。リース開始日現在の指数又はレートに基づきリース料を算定します（リースに関する会計基準の適用指針 第25項）。合理的な根拠をもって将来の変動を見積ることができる場合に限り、見積りを織り込む方法をリースごとにリース開始日に選択できます（同 第26項）。

指数が公表されるたびにリース負債を再計算しますか

原則法を採用している場合は不要です。指数又はレートが変動し、そのことにより今後支払うリース料に変動が生じたときにのみ修正します（リースに関する会計基準の適用指針 第48項）。将来の変動を見積る方法を選択している場合は、決算日ごとに見積り直して修正します（同 第49項）。

見直しのときの割引率はどれを使いますか

適用指針は、リース負債の見直しに使用する割引率を定めないこととしています（リースに関する会計基準の適用指針 結論の背景BC79項）。企業が合理的に決定し、継続して適用する必要があるため、会計方針として社内で明文化し、監査人と事前に確認しておくことをおすすめします。

売上高に連動する歩合賃料はどう処理しますか

リース負債の計上額には含めず、発生時に損益へ計上します（リースに関する会計基準の適用指針 第51項）。損益計算書で区分して表示していない場合は、当該費用の発生額が含まれる科目及び当該発生額を注記します（同 第100項）。