レンタルオフィスと新リース会計基準【判定表】個室・共用ブースと入替権

レンタルオフィスの利用料は、これまで「施設利用料」「サービス料」として毎月費用処理してきた企業が多いはずです。新リース会計基準では、契約の名称が賃貸借かサービスかではなく、特定された資産の使用を支配する権利が移るかどうかでリースを含むかを判断します（リースに関する会計基準 第26項）。

結論から言うと、部屋番号が契約で決まった専用個室で、運営会社に実質的な入替権がなく、自社が使い方を決められるなら、リースを含む契約に当たる可能性が高くなります。一方、席を指定しないフリー席・共用ブースや、住所と郵便受取だけを使うプランは、通常は特定された資産がないと考えられます。本記事では、プラン別の判定表から、入替条項の読み方、サービス部分の区分、短期リースの扱い、仕訳例までを順に整理します。

レンタルオフィスの判定表【プラン別】

まず、代表的なプランごとに、リースを含む可能性を一覧にします。最終的には個々の契約書・利用規約の条文で判断しますが、社内で契約を棚卸しする際の当たりを付ける目安として使えます。

判定の流れは「資産が特定されているか」→「使用を支配する権利が移っているか」の2段階です（リースに関する会計基準の適用指針 第5項）。以下、それぞれをレンタルオフィスの契約条項に当てはめて見ていきます。

利用契約・利用規約もリースの識別の対象

レンタルオフィスは「施設利用契約」や、Web申込時に同意する「利用規約」で契約することが多く、賃貸借契約書が無いことも珍しくありません。しかし、新リース会計基準でいう「契約」は法的な強制力のある権利と義務を生じさせる取決めで、書面だけでなく口頭や取引慣行も含みます（リースに関する会計基準 第5項）。リースは、原資産を使用する権利を一定期間にわたり対価と交換に移転する契約又は契約の一部分と定義されています（リースに関する会計基準 第6項）。

したがって、利用規約で申し込んだ個室であっても判断の対象になります。リースを含むかどうかは契約の締結時に判断し、契約条件が変更されない限り、契約期間中に判断を見直しません（リースに関する会計基準 第25項、第27項）。部屋の移転や面積の変更で契約条件が変わったときは、その時点で改めて判断することになります。

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個室は「特定された資産」か

部屋番号の明記が出発点

資産は、通常は契約に明記されることにより特定されます（リースに関する会計基準の適用指針 第6項）。レンタルオフィスでは、契約書や申込書に「○階○号室」と部屋番号が記載されているかが最初の確認点です。部屋番号が記載されず「同等の個室を提供する」とだけ書かれている場合は、次の入替権の検討と合わせて、実態としてどの部屋を使っているかを確認します。

運営会社の部屋変更条項と実質的な入替権

レンタルオフィスの利用規約には「運営上の都合により、利用者の承諾を得て、又は事前通知により他の部屋へ移転を求めることがある」といった条項がよく置かれています。部屋番号が明記されていても、次の2つをいずれも満たすときは、運営会社が資産を代替する実質的な権利を持つため、個室は特定された資産に該当しません（リースに関する会計基準の適用指針 第6項）。

• 運営会社が、使用期間全体を通じて部屋を他の部屋に代替する実質上の能力を有していること（同第6項(1)）
• 部屋を代替することで運営会社が得る経済的利益が、代替のコストを上回ると見込まれること（同第6項(2)）

実質上の能力を有している場合の例として、顧客が入替えを妨げることができず、かつ、サプライヤーが代替資産を容易に利用可能であるか合理的な期間内に調達できる場合が挙げられています（リースに関する会計基準の適用指針 BC11項）。条項の文言だけでなく、実際に入替えが起こり得るかを見ることがポイントです。

実務では、個室に自社の看板や鍵、ネットワーク機器を設置しているケースほど、移転のコストが運営会社側にも利用者側にも大きくなります。入替条項があることだけを理由に「リースに当たらない」と結論づけるのは避け、条項が実際に使われる見込みまで記録に残しておくと監査対応がスムーズです。

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フリー席・共用ブースと稼働能力の一部

顧客が使える資産が物理的に別個のものではなく、資産の稼働能力の一部分である場合、その稼働能力部分は特定された資産に該当しません（リースに関する会計基準の適用指針 第7項）。フリー席のように、フロア全体の座席の中から空いている席を他の利用者と共有して使う形態は、特定の席を区切って使う権利ではないため、通常は特定された資産がないと考えられます。

ただし、物理的に別個でなくても、顧客が使える稼働能力がその資産の稼働能力のほとんどすべてである場合は、特定された資産に該当します（同第7項ただし書き）。たとえば、小規模なコワーキングスペースのフロアを自社グループだけが実質的に貸し切って使っているような契約は、フリー席の名称でも個別に検討が必要です。

使用を支配する権利は移っているか

個室が特定された資産に当たる場合、次に、使用期間全体を通じて(1)経済的利益のほとんどすべてを享受する権利と、(2)使用を指図する権利の両方を自社が持つかを判断します（リースに関する会計基準の適用指針 第5項）。

使用を指図する権利は、使用から得られる経済的利益に影響を与える資産の使用方法を顧客が指図できる場合、又は使用方法に係る決定が事前になされていて、顧客のみが資産を稼働させる権利を持つか、顧客が使用方法を事前に決めるように資産を設計している場合に限り認められます（リースに関する会計基準の適用指針 第8項）。どのような意思決定を考慮するかは資産の性質と契約条件によって異なるとされています（リースに関する会計基準の適用指針 BC13項）。レンタルオフィスの個室なら、ビルの営業時間内であれば自社の判断で業務に使い、入室者を決められるのが一般的で、この要件は満たす方向になります。

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受付・清掃・通信などのサービス部分の区分

レンタルオフィスの月額料金には、個室の使用料のほか、受付・電話代行、共用部の清掃、インターネット回線、光熱費、郵便物の受取などのサービスが含まれるのが通常です。リースを含む契約は、原則として、リースを構成する部分とリースを構成しない部分とに分けて会計処理を行います（リースに関する会計基準 第28項）。

借手は、契約の対価をそれぞれの部分の独立価格の比率で配分し、リースを構成しない部分は該当する他の会計基準等に従って処理します（リースに関する会計基準の適用指針 第10項、第11項）。独立価格は、運営会社がサービスを単独で販売している価格や、同条件の個室だけの料金表などから見積もることになります。

なお、借手は、原資産の科目ごと又は性質・用途が類似する原資産のグループごとに、リースを構成する部分と関連するリースを構成しない部分を分けずに、合わせてリースとして処理することも選択できます（リースに関する会計基準 第29項）。区分の手間は減りますが、サービス部分まで使用権資産とリース負債に含まれるため、計上額が大きくなる点に注意が必要です。

借手のリース期間と短期リース・少額リース

月単位の契約と借手のリース期間

レンタルオフィスは「最低利用期間6か月、以後1か月ごとの自動更新」「1年契約・自動更新」など、契約期間が短く更新を前提とした形が多く見られます。借手のリース期間は、解約不能期間に、行使することが合理的に確実な延長オプションの期間と、行使しないことが合理的に確実な解約オプションの期間を加えて決定します（リースに関する会計基準 第31項）。

そのため、契約書上は1年契約でも、本社機能を置いて長期間使い続けることが合理的に確実なら、借手のリース期間は1年を超えることがあります。反対に、プロジェクト用に数か月だけ借りる個室なら、解約不能期間に近い期間になります。

短期リース（12か月以内）の簡便的な取扱い

リース開始日において借手のリース期間が12か月以内で、購入オプションを含まないリースは短期リースに当たります（リースに関する会計基準の適用指針 第4項(2)）。短期リースは、使用権資産とリース負債を計上せず、借手のリース料を借手のリース期間にわたり原則として定額法で費用計上できます。この取扱いは、原資産の科目ごと又は性質・用途が類似する原資産のグループごとに適用するかを選択します（リースに関する会計基準の適用指針 第20項）。

判定は契約書の期間ではなく、上で見た借手のリース期間で行います。プロジェクト用の短期利用と、長期利用が前提の拠点の個室とが混在する企業では、拠点ごとに借手のリース期間を見積もって記録しておくことが重要です。

少額リースの簡便的な取扱い

企業の事業内容に照らして重要性の乏しいリースで、かつリース契約1件当たりの金額に重要性が乏しいリースなどは、使用権資産とリース負債を計上しない簡便的な取扱いを選べます（リースに関する会計基準の適用指針 第22項）。1件当たりの金額の算定期間は原則として借手のリース期間で、維持管理費用相当額の合理的見積額を控除できます（リースに関する会計基準の適用指針 第23項）。サービス料の比率が高いレンタルオフィスでは、この控除の有無が判定結果を左右することがあります。

リースに当たる場合の仕訳例

次の自社作例で、リースを構成する部分とサービス部分を分けて処理する場合の仕訳を示します。前提は、専用個室の月額料金300,000円（毎月末払い）、借手のリース期間24か月、独立価格の比率による配分の結果、個室の使用部分240,000円・サービス部分60,000円、割引率は月0.2％、付随費用・リース・インセンティブなしとします（単位：円）。

リース開始日には、未払の借手のリース料の現在価値でリース負債を計上し、同額で使用権資産を計上します（リースに関する会計基準 第33項、第34項）。

リース開始日の仕訳

1か月目の支払と減価償却

利息相当額は利息法で配分し、所有権が移転しないリースの使用権資産は、原則として借手のリース期間を耐用年数、残存価額ゼロで償却します（リースに関する会計基準 第36項、第38項）。サービス部分60,000円は、リースを構成しない部分として費用処理します（リースに関する会計基準の適用指針 第10項）。

従来は毎月300,000円をそのまま費用計上していた契約でも、新リース会計基準では貸借対照表に使用権資産とリース負債が計上され、損益計算書の費用は減価償却費・支払利息・サービス料に分かれます。サービス部分の勘定科目は、受付や通信など実態に合わせて社内で決めておきます。

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レンタルオフィス契約を棚卸しするときのチェックリスト

レンタルオフィスやシェアオフィスは、総務部門や各事業部が個別に申し込んでいて、経理が契約の全体像を把握していないことがよくあります。棚卸しの際は、次の項目を契約ごとに記録しておくと判定と監査対応の両方に使えます。

• 契約形態（施設利用契約・利用規約・賃貸借契約）と契約の締結日
• プランの種類（専用個室・固定席・フリー席・会議室・住所利用のみ）
• 部屋番号・席番号が契約書や申込書に明記されているか
• 運営会社の部屋変更条項の有無、利用者の承諾の要否、移転費用の負担者
• 他の利用者が同じ部屋・席を使う可能性があるか
• 最低利用期間、自動更新の単位、解約予告期間、移転・解約の予定
• 月額料金に含まれるサービスの内容と、個室単体の料金がわかる資料
• 短期リース・少額リースの簡便的な取扱いを適用するかの社内方針

本社や支店をレンタルオフィスに置いているスタートアップや上場準備企業では、拠点の数は少なくても1件当たりの金額が大きくなりやすく、判定結果が財務指標に与える影響も無視できません。

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適用時期

新リース会計基準は2024年9月に公表され、2027年4月1日以後開始する連結会計年度及び事業年度の期首から適用されます。2025年4月1日以後開始する連結会計年度及び事業年度の期首からの早期適用も認められています（リースに関する会計基準 第58項）。その後、2026年10月には金融商品に関する会計基準の改正に伴い、貸倒引当金の取扱いに関する改正が行われました。2026年の改正部分の適用時期は、改正後の金融商品に関する会計基準と同様とされています（リースに関する会計基準 第58-2項）。この改正はリースの識別の定めを変えるものではないため、本記事の判定の考え方に影響はありません。3月決算の会社であれば、2028年3月期が適用初年度となるため、それまでにレンタルオフィスを含む契約の判定を終えておく必要があります。

まとめ

• レンタルオフィスも、契約の名称にかかわらず「特定された資産の使用を支配する権利」が移るかでリースを含むかを判断する。
• 部屋番号が明記された専用個室は、運営会社の入替権が実質的でなければ特定された資産に当たり、リースを含む可能性が高い。
• 入替権は、使用期間全体を通じた代替能力と、代替による運営会社の経済的利益の両方で判断し、条項の有無だけで結論づけない。
• フリー席・共用ブースは稼働能力の一部分として、通常は特定された資産に当たらない。
• リースに当たる場合は、受付・清掃・通信などのサービス部分を独立価格の比率で区分し、短期リース・少額リースの適用可否は借手のリース期間で判定する。

契約条項の読み方や入替権の評価は、個別の契約内容によって結論が変わります。具体的なケースは公認会計士へのご相談をおすすめします。

参考文献

• 企業会計基準委員会　企業会計基準第34号 リースに関する会計基準
• 企業会計基準委員会　企業会計基準適用指針第33号 リースに関する会計基準の適用指針

よくある質問

シェアオフィスのフリー席も新リース会計基準でリースになりますか。

空いている席を他の利用者と共有して使うフリー席は、資産の稼働能力の一部分を使う形態であり、通常は特定された資産に該当しないため、リースを含まないと考えられます（リースに関する会計基準の適用指針 第7項）。ただし、フロアの稼働能力のほとんどすべてを自社が使う場合は個別に検討が必要です。

利用規約に運営会社が部屋を変更できる条項があれば、リースに当たりませんか。

条項があるだけでは結論は出ません。運営会社が使用期間全体を通じて部屋を代替する実質上の能力を持ち、かつ代替による経済的利益がコストを上回ると見込まれる場合に限り、個室は特定された資産に該当しません（リースに関する会計基準の適用指針 第6項）。修繕時に限った移転条項や、利用者の承諾が必要な条項は、実質的な入替権とはいいにくいと考えられます。

1年契約の自動更新のレンタルオフィスは短期リースになりますか。

短期リースかどうかは、契約書の期間ではなく借手のリース期間で判定します。延長することが合理的に確実なら更新後の期間も借手のリース期間に含めるため、12か月を超えれば短期リースには当たりません（リースに関する会計基準 第31項、リースに関する会計基準の適用指針 第4項(2)）。

月額料金に含まれる受付や光熱費もリース負債に含めますか。

原則として、受付・清掃・通信などのサービス部分はリースを構成しない部分として区分し、リース負債には含めません（リースに関する会計基準 第28項、リースに関する会計基準の適用指針 第11項）。ただし、原資産のグループごとに区分しない処理を選択した場合は、サービス部分も合わせてリースとして処理します（リースに関する会計基準 第29項）。