賃貸等不動産の注記【記載例】時価・損益の文例と重要性の判定

賃貸等不動産の注記は、書くべき4項目こそ基準で決まっていますが、いざ有価証券報告書や計算書類の原稿に起こそうとすると「概要にどこまで書くか」「期中の変動はどの粒度で分けるか」「時価の算定方法はどう説明するか」で手が止まりがちです。決算の締め切り前に必要なのは、解説よりも下敷きにできる完成形です。

この記事では、冒頭に賃貸等不動産の注記の記載例（概要・貸借対照表計上額と期中変動・時価と算定方法・損益）をひとまとまりで示し、そのあとで項目ごとの書き方、注記を省略できるかどうかの重要性判定の計算例、会社法の個別注記表での書き方、2024年改正（使用権資産）の扱いを順に説明します。数値はすべて当事務所で作成した架空の設例で、期首残高から期末残高までの増減が内訳と一致するように組んでいます。

賃貸等不動産の注記の記載例（完成形）

前提は、東京都と大阪府で賃貸オフィスビルと賃貸住宅を所有し、地方に将来の使用が見込まれていない遊休土地を持つ架空の会社グループです。当期に賃貸住宅を1棟取得し、既存オフィスビルを改修し、遊休土地を売却しました。新リース会計基準（企業会計基準第34号）は適用前で、賃貸等不動産はすべて所有不動産という設定です（単位：百万円）。

（賃貸等不動産関係）

当社及び一部の連結子会社では、東京都及び大阪府において、賃貸用のオフィスビル及び賃貸住宅（いずれも土地を含みます。）を所有しております。また、将来の使用が見込まれていない遊休土地を地方に所有しております。当連結会計年度における当該賃貸等不動産に関する賃貸損益は1,140百万円（賃貸収益は売上高に、主な賃貸費用は売上原価に計上）、売却益は85百万円（特別利益に計上）であります。

当該賃貸等不動産の連結貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりであります。

（注1）連結貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額及び減損損失累計額を控除した金額であります。

（注2）期中増減額のうち、主な増加額は賃貸住宅1棟の取得（2,100百万円）及び賃貸オフィスビルの改修（320百万円）であり、主な減少額は遊休土地の売却（490百万円）及び減価償却（680百万円）であります。

（注3）当連結会計年度末の時価は、主要な物件については社外の不動産鑑定士による鑑定評価額、その他の物件については「不動産鑑定評価基準」に基づいて自社で算定した金額（指標等を用いて調整を行ったものを含みます。）であります。なお、当連結会計年度に取得した賃貸住宅については、取得時から指標等の変動が軽微であると考えられるため、取得時の価額をもって時価としております。

（注4）一部の賃貸オフィスビルについては資産除去債務を計上しており、その金額は170百万円であります。

また、賃貸等不動産に関する当連結会計年度における損益は、次のとおりであります。

（注）賃貸費用は、減価償却費（680百万円）、修繕費、管理委託費及び租税公課等であり、売上原価に計上しております。売却益は遊休土地の売却によるもので、特別利益に計上しております。

期中増減額1,250百万円は、増加2,420百万円（2,100百万円＋320百万円）から減少1,170百万円（490百万円＋680百万円）を差し引いた額です。注記の増減額と内訳の合計が一致しているかは、原稿の段階で必ず検算してください。賃貸費用に含めた減価償却費680百万円と、期中増減の減価償却680百万円が同じ数字になっている点も照合のポイントです。

有価証券報告書の財務諸表は前事業年度の比較情報を含めて作成するため（財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則 第8条の2の2）、実際の表は前期と当期の2期分を並べます。本記事では説明を簡潔にするため当期分のみを示しています。

注記が求められる4項目と根拠

賃貸等不動産を保有している場合は、次の4項目を注記します。ただし、賃貸等不動産の総額に重要性が乏しい場合は注記を省略でき、管理状況等に応じて用途別、地域別等に区分して開示することもできます（賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準 第8項）。有価証券報告書では、財務諸表等規則と連結財務諸表規則が同じ4項目を定めています（財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則 第8条の30第1項、連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則 第15条の24第1項）。

連結財務諸表で賃貸等不動産の時価等を開示している場合、個別財務諸表での開示は要しません（賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準 第3項、財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則 第8条の30第4項）。連結財務諸表を作成する会社は、連結の注記を1本用意すれば足ります。また、連結で開示するときは、賃貸等不動産に該当するかどうかを連結の観点から判断するため、連結会社間で賃貸されている不動産は連結上の賃貸等不動産には含めません（賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準の適用指針 第3項）。

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項目別の書き方と実務上の注意点

賃貸等不動産の概要

概要には、主な賃貸等不動産の内容、種類、場所を書きます（賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準の適用指針 第9項）。記載例の「東京都及び大阪府」「賃貸用のオフィスビル及び賃貸住宅」「遊休土地」がそれぞれ場所・種類・内容にあたります。用途別や地域別に区分して開示する場合は、概要もその区分と関連付けて書くのが適当とされています（賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準の適用指針 第24項）。

見落としやすいのが遊休土地です。賃貸していなくても、将来の使用が見込まれていない遊休不動産は賃貸等不動産に含まれます（賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準 第5項）。開発中・再開発中で将来賃貸に使う予定の不動産や、一時的に借手がいない賃貸物件も含まれるため（賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準 第6項）、固定資産台帳から対象を拾うときは「いま賃料が入っているか」だけで判断しないようにします。

貸借対照表計上額と期中変動

計上額は、原則として取得原価から減価償却累計額及び減損損失累計額を控除した金額で記載します。減価償却累計額と減損損失累計額を別に記載する場合は取得原価で記載できますが、その場合も控除後の金額を併せて記載します（賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準の適用指針 第10項(1)）。控除後の金額にそろえるのは、当期末の時価と比較できるようにするためです（賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準の適用指針 第15項）。

期中の変動は、増加額と減少額を個別に記載することまでは求められていませんが、変動額に重要性がある場合には事由と金額を記載します（賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準の適用指針 第10項(2)、第27項）。取得や売却のほか、賃貸等不動産から販売用不動産などの棚卸資産への振替、その逆の振替も期中の変動に含まれます（賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準の適用指針 第26項）。不動産会社で保有目的を変えた物件がある年は、振替を変動の内訳に立てるかを検討してください。

計上額に資産除去債務に対応する除去費用が含まれているなど、計上額と時価がうまく対応しない場合には、資産除去債務の金額を記載するなどの追加的な説明を行うことが適当とされています（賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準の適用指針 第25項）。記載例の（注4）はこの説明にあたります。なお、2024年改正後の基準（適用時期は後述）では、計上額と貸借対照表の表示科目との関係が明らかでない場合に、その関係を注記することも求められます（賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準 第8項、財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則 第8条の30第3項）。

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当期末の時価とその算定方法

時価は公正な評価額で、通常は観察可能な市場価格に基づく価額、市場価格が観察できない場合は合理的に算定された価額をいいます（賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準 第4項(1)）。賃貸等不動産の合理的に算定された価額は、「不動産鑑定評価基準」（国土交通省）による方法又は類似の方法に基づいて算定し、売却予定価額が契約で取り決められている場合はその価額を用います（賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準の適用指針 第11項）。自社での合理的な見積りによる場合も、不動産鑑定士の鑑定評価等による場合もあります（賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準の適用指針 第28項）。

毎期すべての物件で鑑定評価を取る必要はありません。取得時や直近の原則的な時価算定から、一定の評価額や市場価格を適切に反映した指標に重要な変動が生じていなければ、その評価額や指標で調整した金額を当期末の時価とみなすことができ、変動が軽微なら取得時の価額や直近の算定額をそのまま時価とみなすことができます（賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準の適用指針 第12項）。ただし、指標に重要な変動がある場合や、直近の算定から長期間が経過した場合は、原則的な時価算定の必要性が高まります（賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準の適用指針 第32項）。

表の最後の行は、開示対象のうち重要性が乏しいものに限った取扱いです（賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準の適用指針 第13項、第33項）。算定方法の注記では、記載例の（注3）のように「どの物件群にどの方法を使ったか」が読み手に伝わるよう書き分けます。時価を把握することが極めて困難な賃貸等不動産は、時価を注記せず、重要性が乏しいものを除いて、その事由、概要及び貸借対照表計上額を他の賃貸等不動産とは別に記載します（賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準の適用指針 第14項）。

賃貸等不動産に関する損益

損益の注記は損益計算書の金額に基づきますが、賃貸等不動産について直接把握している損益のほか、管理会計上の数値に基づいて適切に算定した額など合理的な方法による金額で開示することもできます（賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準の適用指針 第16項(1)）。重要性が乏しい場合を除き、賃貸収益と賃貸費用による損益、売却損益、減損損失、その他の損益等を区分し、収益と費用は総額で、賃貸費用は主な費目に区分して記載することもできます（賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準の適用指針 第16項(2)(3)）。

実務では、賃貸収益と賃貸費用が損益計算書のどの区分（売上高・売上原価か、営業外収益・営業外費用か）に計上されているかを注記に添えると、本体との照合がしやすくなります。記載例では本業として賃貸を行っている前提で売上高・売上原価としています。自社の損益計算書で実際に計上している区分に合わせて書き換えてください。

注記を省略できるかの重要性判定【計算例】

賃貸等不動産の総額に重要性が乏しいかどうかは、賃貸等不動産の貸借対照表日における時価を基礎とした金額と、その時価を基礎とした総資産の金額とを比較して判断します（賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準の適用指針 第8項）。総資産の側にも、賃貸等不動産の帳簿価額と時価との差額（含み損益相当額）を加味する必要があります（賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準の適用指針 第23項）。

記載例の会社グループで、連結貸借対照表の総資産が120,000百万円だったとして計算すると、次のとおりです（単位：百万円）。

基準は、何％以下なら重要性が乏しいという数値基準を示していません。割合は判断材料の1つであり、最終的には各社が質的な面も含めて判断し、監査人とも事前に目線を合わせておくのが安全です。なお、この判定に使う時価には、指標等に基づく価額を用いることができ、建物等の償却性資産は適正な帳簿価額を用いることができます。重要性が明らかに乏しい場合は、時価ベースの判定を行わずに注記を省略できます（賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準の適用指針 第23項）。

上場準備中の会社では、本社の一部を賃貸している、遊休地を抱えているといった理由で、自社では「賃貸業はしていない」と考えていても対象が見つかることがあります。まず対象物件をリストアップし、上の計算で割合を確かめてから省略の可否を決めると、監査対応での手戻りを防げます。

会社法の計算書類（個別注記表）での記載例

会社法の計算書類では、注記表の区分の1つとして「賃貸等不動産に関する注記」が定められています（会社計算規則 第98条第1項第13号）。会計監査人設置会社以外の非公開会社は、この注記の表示を要しません（会社計算規則 第98条第2項第1号）。注記する内容は、重要性の乏しいものを除き、賃貸等不動産の状況に関する事項と時価に関する事項で、連結注記表を作成する会社は個別注記表での注記を要しません（会社計算規則 第110条第1項、第2項）。

連結注記表を作成しない会計監査人設置会社を想定すると、個別注記表では次のように簡潔に書く例が考えられます（単位：百万円）。

（賃貸等不動産に関する注記）

1．賃貸等不動産の状況に関する事項

当社は、東京都において賃貸用のオフィスビル（土地を含みます。）を所有しております。

2．賃貸等不動産の時価に関する事項

（注1）貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額及び減損損失累計額を控除した金額であります。

（注2）時価は、「不動産鑑定評価基準」に基づいて自社で算定した金額（指標等を用いて調整を行ったものを含みます。）であります。

有価証券報告書と比べると、会社計算規則の文言は「状況」と「時価」の2事項にまとまっています。上場会社や上場準備会社では、有価証券報告書の注記と計算書類の注記で数値や算定方法の説明が食い違わないよう、同じ集計表から両方を作るのが実務的です。

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適用時期と2024年改正（使用権資産）の扱い

賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準は2008年に公表され、2010年3月31日以後終了する事業年度の年度末に係る財務諸表から適用されています（賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準 第9項）。その後、2011年に四半期財務諸表の注記事項を削除する改正が行われ（賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準 第9-2項、第13-2項）、直近では2024年に、新リース会計基準の公表に伴う改正が行われています（賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準 第13-3項）。

改正前の基準では、借手のファイナンス・リース取引に係る不動産が賃貸等不動産の範囲に含まれていました。2024年改正では、新リース会計基準でファイナンス・リースとオペレーティング・リースの区分が借手側で廃止されたことを受け、賃貸等不動産の定義に「使用権資産の形でリースの借手が保有する不動産」が含まれ、注記事項も見直されました（賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準 第21-2項）。使用権資産の形で保有する賃貸等不動産（借りた物件をオペレーティング・リースで転貸している場合など）については、概要、貸借対照表計上額及び期中の主な変動、損益の3項目を注記し、時価の注記は求められません。また、貸借対照表計上額及び期中の主な変動は、所有する賃貸等不動産とは区別して記載します（賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準 第4項(2)、第8項）。使用権資産に係る損益の注記では、リース負債から生じる利息費用を賃貸費用として注記することは要しないとされています（賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準の適用指針 第35-2項）。

この2024年改正の適用時期は、企業会計基準第34号「リースに関する会計基準」と同じです（賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準 第9-3項、賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準の適用指針 第19-2項）。第34号は2027年4月1日以後開始する連結会計年度及び事業年度の期首から適用され、2025年4月1日以後開始する連結会計年度及び事業年度の期首から早期適用することができます（リースに関する会計基準 第58項）。したがって、基準の本体部分はすでに適用されていますが、使用権資産に関する改正部分は、早期適用した会社を除き、2027年4月1日以後開始する事業年度から適用される予定です。財務諸表等規則の対応する改正規定も、2027年4月1日以後開始する事業年度から適用され、2025年4月1日以後開始する事業年度から適用することができます（財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則 第8条の30第2項、令和7年内閣府令第20号 附則第2条第1項）。会社法の個別注記表でも、リースにより使用する権利を有する賃貸等不動産については状況に関する事項のみを注記する定めが置かれ、同じ時期から適用されます（会社計算規則 第110条第1項ただし書、令和7年法務省令第14号 附則第2条第1項）。

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注記を仕上げる前の照合チェックリスト

注記の原稿ができたら、次の点を財務諸表本体や固定資産台帳と突き合わせます。いずれも監査の場で質問されやすい箇所です。

• 対象物件の網羅性: 遊休土地、開発中・再開発中の物件、一時的な空室物件、不動産信託の受益者として持分相当を保有する物件（賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準の適用指針 第6項）が漏れていないか。
• 連結の観点: 連結会社間で賃貸している物件を連結の注記に含めていないか。
• 自社使用と賃貸の混在物件: 賃貸部分を管理会計上の区分方法その他の合理的な方法で区分しているか（賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準の適用指針 第7項）。区分が困難で全体を注記する場合は、その旨を書き、他の賃貸等不動産とは別に記載しているか（賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準の適用指針 第17項）。
• 計上額の検算: 期首残高＋期中増減額＝期末残高が成り立ち、増減の内訳の合計が期中増減額と一致するか。
• 本体との整合: 損益の注記の金額と区分が損益計算書と一致し、減価償却費が期中変動の減価償却と整合しているか。
• 時価の根拠: 鑑定評価書や指標の調整計算が保存され、指標に重要な変動がある物件や算定から長期間経過した物件で原則的な時価算定をやり直しているか。
• 他の開示との関係: 他に同様の開示がある項目は、その旨の記載で代えているか（賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準の適用指針 第18項）。

まとめ

賃貸等不動産の注記は、概要、貸借対照表計上額と期中の主な変動、当期末の時価とその算定方法、損益の4項目で構成されます。計上額は控除後の金額で時価と比較できるように書き、期中変動の内訳と損益の金額が財務諸表本体と一致しているかを必ず検算することが、記載例を自社に当てはめるときの要点です。

注記を省略できるかは、時価を基礎とした金額で総資産と比べて判断しますが、基準に数値基準はありません。また、使用権資産の形で保有する不動産に関する2024年改正は、新リース会計基準と同じく2027年4月1日以後開始する事業年度から適用される予定のため、早期適用の有無によって注記の形が変わる点にも注意が必要です。具体的なケースは公認会計士へのご相談をおすすめします。

参考文献

• 企業会計基準委員会　企業会計基準第20号 賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準
• 企業会計基準委員会　企業会計基準適用指針第23号 賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準の適用指針
• 企業会計基準委員会　企業会計基準第34号 リースに関する会計基準
• e-Gov法令検索　財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則
• e-Gov法令検索　連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則
• e-Gov法令検索　会社計算規則

よくある質問

連結財務諸表を作成している場合、個別財務諸表にも賃貸等不動産の注記は必要ですか。

必要ありません。連結財務諸表で賃貸等不動産の時価等を開示している場合、個別財務諸表での開示は要しません（賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準 第3項、財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則 第8条の30第4項）。会社法の計算書類でも、連結注記表を作成する会社は個別注記表での注記を要しません（会社計算規則 第110条第2項）。

時価は毎期、不動産鑑定士の鑑定評価を取らなければなりませんか。

毎期の鑑定評価は必須ではありません。取得時や直近の原則的な時価算定から、一定の評価額や市場価格を適切に反映した指標に重要な変動がなければ、それらで調整した金額を時価とみなすことができ、変動が軽微なら取得時の価額等をそのまま時価とみなせます（賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準の適用指針 第12項）。ただし、指標に重要な変動がある場合や長期間が経過した場合は、原則的な時価算定の必要性が高まります（賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準の適用指針 第32項）。

自社で使っているフロアと賃貸しているフロアが混在するビルはどう扱いますか。

賃貸等不動産として使用される部分は賃貸等不動産に含め、その割合が低いと考えられる場合は含めないことができます（賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準 第7項）。賃貸部分の時価や損益を実務上把握することが困難な場合は、ビル全体を注記の対象とし、その旨と全体の注記事項を他の賃貸等不動産とは別に記載することができます（賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準の適用指針 第17項）。

注記を省略できる「重要性が乏しい場合」に数値基準はありますか。

基準に数値基準はありません。賃貸等不動産の時価を基礎とした金額と、含み損益相当額を加味した時価ベースの総資産とを比較して判断します（賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準の適用指針 第8項、第23項）。割合は判断材料の1つとして、質的な面も含めて各社で判断し、監査人とも事前に協議しておくと安全です。

借りた物件を転貸している場合、賃貸等不動産の注記の対象になりますか。

2024年改正後の基準では、使用権資産の形でリースの借手が保有する不動産も賃貸等不動産に含まれ、概要、貸借対照表計上額及び期中の主な変動、損益を注記します（時価の注記は不要）（賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準 第4項(2)、第8項）。ただし、貸手のファイナンス・リースに該当する不動産は、貸手において賃貸等不動産に該当しません（賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準 第4項(2)、賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準の適用指針 第5項）。この改正は企業会計基準第34号と同じく、2027年4月1日以後開始する事業年度から適用される予定で、2025年4月1日以後開始する事業年度から早期適用できます（賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準 第9-3項、リースに関する会計基準 第58項）。改正前の基準を適用している間は、借手のファイナンス・リース取引に係る不動産が対象に含まれます（賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準 第21-2項）。