【貸手向け】新リース会計基準における建設協力金と敷金の会計処理

不動産の賃貸借契約等において、預り企業である貸手が差入企業である借手から受け取る「建設協力金等」や「敷金」の会計処理は、新リース会計基準の開発に伴い、適用指針に一元化されました。本記事では、企業会計基準第34号「リースに関する会計基準」および企業会計基準適用指針第33号「リースに関する会計基準の適用指針」に基づき、貸手の視点から建設協力金および敷金の原則的な処理、例外処理、そして具体的な実務ケーススタディまでを詳細に解説いたします。

建設協力金等の預り預託保証金の原則的な会計処理

貸手が店舗や建物を建築して賃貸する際、借手から建設資金の一部として建設協力金等の預り預託保証金（敷金を除く）を受け取り、後日返還する契約を締結するケースが頻繁に見られます。貸手は、この将来返還される建設協力金等について、現在価値を用いた適切な会計処理を行う必要があります。

当初認識時の現在価値の算定と長期前受家賃の計上

貸手は、受け取った建設協力金等に係る当初認識時の時価を、返済期日までのキャッシュ・フローを適切な割引率で割り引いた現在価値として算定します（参考：企業会計基準適用指針第33号 第83項）。そして、実際に受け取った預り預託保証金の受取額と、算定した現在価値との差額を長期前受家賃として貸借対照表に計上します。

この長期前受家賃は、実質的な前受収益としての性格を持つため、契約期間にわたって各期の損益（受取家賃等の収益）に合理的に配分し、取り崩していく処理が行われます（参考：企業会計基準適用指針第33号 第83項）。

支払利息の計上

貸手が将来返済する実際の金額と、当初認識した現在価値との間には差額が生じます。貸手は、この差額について、契約期間にわたって利息法等を用いて配分し支払利息として計上します。これにより、負債の帳簿価額を実際の返済額に向けて徐々に増加させていく処理を行います（参考：企業会計基準適用指針第33号 第83項）。

建設協力金等に関する例外処理と返還されない金額の取扱い

建設協力金等の預り預託保証金については、実務上の負担を軽減するための例外処理や、契約上返還されない部分に関する特有の処理が規定されています。

重要性が乏しい場合の例外処理

返済期日までの期間が短いものなど、その影響額に重要性がない預り預託保証金（敷金を除く）については、貸手は現在価値への割引計算や長期前受家賃の計上といった原則的な会計処理を行わないことが認められています。この場合、単なる債務に準じて会計処理を行い、受取額をそのまま負債として計上します（参考：企業会計基準適用指針第33号 第84項）。

返還されない金額（償却対象額）の取扱い

受け取った預り預託保証金（敷金を除く）のうち、契約上、将来借手に返還されないことが定められている金額（いわゆる償却金）が存在する場合があります。この返還されない金額は実質的な賃料の一部とみなされるため、貸手はこれを賃貸予定期間にわたり定額法により収益に計上する処理を行います（参考：企業会計基準適用指針第33号 第85項）。

敷金の会計処理

賃料不払いの担保等として預かる敷金については、その性質上、建設協力金等とは異なる会計処理が明確に定められています。

返還する預り敷金の原則的処理

貸手は、将来返還する預り敷金について、建設協力金等のような現在価値への割引計算を行いません。預かった債務額をもってそのまま貸借対照表価額とする処理を行います（参考：企業会計基準適用指針第33号 第86項）。

返還されない敷金の取扱い

預り敷金のうち、敷引特約などにより将来借手に返還されないことが契約上定められている金額については、建設協力金等の場合と同様の処理が求められます。すなわち、貸手はこれを賃貸予定期間にわたり定額法により収益に計上する処理を行います（参考：企業会計基準適用指針第33号 第86項）。

規定の背景と結論の根拠（BC）

本適用指針において、建設協力金等や敷金の取扱いがどのように整理されたのか、その背景と根拠を理解することは実務適用において重要です。

規定をリース適用指針に含めた背景

これまで、建設協力金等や敷金に関する会計処理は、主として移管指針第9号「金融商品実務指針」に定められていました。しかし、これらの項目は主にリースの締結（不動産の賃貸借契約）によって生じる項目であるため、関連する具体的な会計処理の定めを金融商品実務指針から削除し、本適用指針（リース会計基準の適用指針）に一元化して含めることと整理されました（参考：企業会計基準適用指針第33号 第BC122項、第BC59項）。

旧基準（金融商品実務指針）の定めを踏襲した根拠

新リース会計基準の開発において、借手の会計処理については単一の会計処理モデルを導入するなどの抜本的な変更が行われました。一方で、貸手の会計処理については、収益認識会計基準との整合性を図る点などを除き、原則としてこれまでの旧リース会計基準の定めを踏襲するという基本方針が採用されています（参考：企業会計基準第34号 第BC13項）。この基本方針に従い、預り企業である貸手における預り預託保証金に関する会計処理についても、従来の金融商品実務指針に定められていた実務慣行をそのまま踏襲する結論に至りました（参考：企業会計基準適用指針第33号 第BC122項）。

実務ケーススタディ：商業施設テナントからの建設協力金の受入実務

これらの規定が実際のビジネスにおいてどのように適用されるか、商業施設を運営するデベロッパー（貸手）のケーススタディを通じて解説いたします。不動産賃貸事業を行う貸手が、テナント（借手）から建物の建築資金の一部に充当するため、契約開始時に建設協力金20,000千円を現金で受け取ったと仮定します。契約上、この建設協力金は契約開始から5年経過後より分割で返済され、無利息とされています。

ステップ1：現在価値の算定

貸手の経理担当者は、受け取った建設協力金20,000千円について、将来テナントに返済するキャッシュ・フローのスケジュールに基づき、適切な割引率を用いて現在価値を算定します。計算の結果、この返済債務の現在価値が14,410千円と算定されたとします（参考：企業会計基準適用指針第33号 第83項）。

ステップ2：受入時の会計処理（長期前受家賃の計上）

貸手は建設協力金を受け取った際、現在価値である14,410千円を長期借入金（または預り保証金等）として負債計上します。そして、実際に受け取った現金20,000千円と現在価値14,410千円との差額である5,590千円を、実質的な前受収益とみなして長期前受家賃として計上します（参考：企業会計基準適用指針第33号 第83項）。

ステップ3：期中の会計処理（支払利息と収益の計上）

リース期間中、貸手は以下の2つの処理を毎期行います。第一に、現在価値と実際の返済額との差額5,590千円について、契約期間にわたり利息法等を用いて支払利息を計上し、長期借入金の残高を実際の返済額である20,000千円に向けて徐々に増加させていきます。第二に、負債として計上した長期前受家賃5,590千円を、契約期間にわたって定額法などの合理的な基準で取り崩し、毎期の受取家賃（営業収益）に振り替えて収益として認識します（参考：企業会計基準適用指針第33号 第83項）。

まとめ

新リース会計基準における貸手側の建設協力金等および敷金の会計処理は、原則として旧基準の実務慣行を踏襲しつつ、適用指針へと規定が一元化されました。建設協力金等は現在価値の算定と長期前受家賃の計上が求められる一方、敷金は現在価値への割引計算が不要であるなど、両者の性質に応じた正確な会計処理が求められます。実務においては、契約書に記載された返済スケジュールや償却特約の有無を精査し、適切な現在価値の算定と期間配分を行うことが重要です。

建設協力金と敷金の会計処理に関するよくある質問まとめ

Q. 建設協力金を受け取った際の原則的な会計処理はどのようなものですか？

A. 貸手は受け取った建設協力金の将来の返済キャッシュ・フローを割り引いて現在価値を算定し、実際の受取額との差額を長期前受家賃として計上します。その後、期間の経過に伴い支払利息と受取家賃（収益）を計上します（参考：企業会計基準適用指針第33号 第83項）。

Q. 建設協力金等の現在価値の算定を省略できる例外処理はありますか？

A. 返済期日までの期間が短いなど、影響額に重要性が乏しい建設協力金等については、現在価値への割引計算を行わず、受取額をそのまま負債として計上する例外処理が認められています（参考：企業会計基準適用指針第33号 第84項）。

Q. 借手に返還されない建設協力金（償却金）はどのように処理しますか？

A. 契約上、将来借手に返還されないことが定められている金額は実質的な賃料の一部とみなされるため、賃貸予定期間にわたり定額法により収益に計上する処理を行います（参考：企業会計基準適用指針第33号 第85項）。

Q. 預り敷金の会計処理は建設協力金と同じですか？

A. 異なります。将来返還する預り敷金については、建設協力金等のような現在価値への割引計算を行わず、預かった債務額をそのまま貸借対照表価額として計上します（参考：企業会計基準適用指針第33号 第86項）。

Q. 返還されない敷金（敷引特約など）の会計処理はどうなりますか？

A. 敷引特約などにより将来返還されないことが契約上定められている敷金については、建設協力金等の償却金と同様に、賃貸予定期間にわたり定額法により収益に計上します（参考：企業会計基準適用指針第33号 第86項）。

Q. 貸手側の建設協力金の処理が旧基準から大きく変更されなかった理由はなぜですか？

A. 新リース会計基準では、貸手の会計処理は原則として旧基準の定めを踏襲するという基本方針が採用されたため、従来の金融商品実務指針に定められていた実務慣行がそのまま引き継がれました（参考：企業会計基準適用指針第33号 第BC122項）。

実際の会計処理は個別事情によって判断が分かれます。具体的なケースは公認会計士へのご相談をおすすめします。